Was ist eine Vorsorgewohnung?

Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, deren Zweck in der Vermietung an Dritte liegt, um damit Mieteinnahmen zu erzielen. Außerdem ist darüber hinaus eine Wertsteigerung des Objekts beabsichtigt.

Der Eigentümer erzielt aus der Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Er hat als Wohnungseigentümer die Einkünfte aus der Vermietung in seiner persönlichen Einkommen- und Umsatzsteuererklärung zu erfassen. Mit dem Kauf in Zusammenhang stehende Aufwendungen können steuerlich geltend gemacht werden und somit die Einkommensteuer reduzieren. Bei Geltendmachung von eventuellen Verlusten aus der Vermietung ist die steuerliche Liebhaberei zu beachten.

Aus umsatzsteuerlicher Sicht wird besonders die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges als Vorteil angesehen: Die dem Käufer beim Kauf der Wohnung in  Rechnung gestellte Umsatzsteuer wird  vom Finanzamt dem Käufer erstattet, stellt für ihn also keinen Kostenfaktor dar. Ebenso kann von den laufenden Betriebskosten sowie von späteren  Reparaturen bzw. Investitionen die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Wohnung zumindest 20 Jahre umsatzsteuerpflichtig vermietet wird. Sollte die Vermietung vorher beendet oder nicht mehr umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, ist eine Korrektur der bisher geltend gemachten Vorsteuer vorzunehmen. Um die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges zu erhalten, muss auf die Miete verpflichtend 10% Umsatzsteuer aufgeschlagen werden.

Achtung: Kleinunternehmerregelung! Wenn der Jahresumsatz unter 35.000,- Euro liegt, gilt man umsatzsteuerlich als Kleinunternehmer. Das bedeutet, dass keine Umsatzsteuer verrechnet werden muss, im Gegenzug das Recht auf den Vorsteuerabzug – und damit auch ein großer Vorteil für den Anleger – wegfällt. Um sich die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges zu erhalten, muss daher auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichtet werden. In der Praxis ist allerdings zu beachten, dass einerseits nicht alle Wohnungen mit Umsatzsteuer verkauft werden (somit kein Vorsteuerabzug möglich) und andererseits die geringere Miete (keine Verrechnung der Umsalzsteuer) eine bessere Vermietungsmöglichkeit und höhere Auslastung verspricht.

Sämtliche obige Vorteile sind immer unter dem Aspekt der Liebhaberei zu betrachten. Steuerrechtlich gilt nur eine Tätigkeit, die auf Dauer ein positives wirtschaftliches Gesamtergebnis erbringt,  als Einkunfrsquelle und wird bei der Einkommensteuer berücksichtigt. SoIIte eine Tätigkeit auf Dauer nur Verluste erzielen, wird von der Finanz Liebhaberei unterstellt. Damit entfällt sowohl die Möglichkeit der Verrechnung dieser Verluste mit anderen positiven Einkünften (und damit die Reduzierung der Einkommensteuerbelastung) als auch die Möglichkeit zum Vorsteuerabzug.

Nach der Liebhabereiverordnung ist die Vermietung von Eigentumswohnungen grundsärzlich als Liebhaberei anzusehen (sogenannte „kleine Vermietung“). Diese Liebhabereivermutung kann widerlegt werden, wenn in einem absehbaren Zeitraum ein Gesamtüberschuss bzw. Gesamtgewinn der Einnahmen über die Werbungskosten nachgewiesen werden kann. Als absehbarer Zeitraum sind 20 Jahre ab Beginn der Vermietung anzusehen, bzw. unter Berücksichtigung von Anfangsverlusten und Nutzbarmachung 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfall von Aufwendungen.

Die Liebhabereivermutung muss vom Steuerpflichtigen mittels einer Prognoserechnung widerlegt und das voraussichtliche positive Gesamtergebnis nachgewiesen werden. Die Prognose wird vom Finanzamt in aller Regel bei der erstmaligen Berücksichtigung der Vermietung in der Steuererklärung angefordert und auch in den Folgejahren auf ihre Übereinstimmung mit den tatsächlich erklärten Einkünften überprüft. Gewisse Abweichungen sind naturgemäß nicht vermeidbar. Ohne positive Prognoserechnung ist jedenfalls keine steuerwirksame Verrechnung der Vorsorgewohnung möglich.

Die Anforderungen an die Prognose rechnung sind hoch und dürfen nicht unterschätz werden. Sie hat alle Jahre der Vermietungstätigkeit zu enthalten und mit dem erstmaligen Anfall von Ausgaben bzw. der Anschaffung zu beginnen.

Folgende Punkte sind jedenfalls in die Prognoserechnung aufzunehmen:

• Mietzins: Hier ist auf marktkonforme Mieten abzustellen. Diese sind aufgrund von Mietenspiegeln bzw. Mieten von vergleichbaren Wohnungen zu ermitteln und zu dokumentieren. Sollte sich jedoch der Käufer im Kaufvertrag zur künftigen Vorschreibung von reduzierten Mieten verpflichten, sind auch nur diese in die Rechnung aufzunehmen.
• Instandhaltungen und Reparaturen: berücksichtigt werdenregelmäßig weniger Aufwendungen anfallen als bei Altbauwohnungen.
• Abschreibungen – betrifft auch die Fünfzehntelabschreibungen für Instandsetzungen
• Bewirtschaftungskosten, die nicht an den Mieter weiterverrechnet werden können
• Zinsen
• Mietausfallsrisiko, Leerstehungskosten
• Steuerberatungskosten

Indexanpassungen sind sowohl beim Mietzins als auch bei den Aufwendungen zu berücksichtigen. Keine oder nur äußerst geringe Indexsteigerungen können genauso wie die Annahme der Vollvermietung, ein lückenloser Mieterwechsel oder das gänzliche Fehlen von Reparaturkosten zur Nichtanerkennung der Prognoserechnung führen. Für die Prognose sind realistische bzw. der Realität am nächsten kommende Annahmen zu treffen.

Wesentliche Abweichungen von der Prognoserechnung können dazu führen, dass diese von der Finanz verworfen wird und eine neue Prognoserechnung zu erstellen ist. Sind allerdings unvorhersehbare oder unabwendbare Mehraufwendungen (z.B. Naturkatastrophen) oder Mindereinnahmen für die Unrichtigkeit der Prognose verantwortlich, wird nicht automatisch Liebhaberei angenommen.

Erfolgt eine grundlegende Abkehr von der bisherigen Bewirtschaftung des vermieteten Objekts, spricht man von einer Änderung der Bewirtschaftungsart. Ein häufiges Beispiel ist die von den ursprünglichen Plänen abweichende außerordentliche Tilgung von Fremdkapital. Eine Änderung der Bewirtschaftung hat die Beendigung der bisherigen Tätigkeit zur Folge, ab diesem Zeitpunkt ist eine neuerliche Liebhabereibeurteilung notwendig.

Zusammenfassend kann gesagt werden: Unbedingt im Vorfeld der Anschaffung einer Vorsorgewohnung eine realistische Prognose erstellen, welche allenfalls bereits im Vorfeld (Teil-)Tilgungen von Fremdfinanzierungen vorsieht, sollte ein Gesamtüberschuss aufgrund hoher Zinsbelastungen nicht innerhalb des Beobachtungszeitraumes darstellbar sein. Unplausible Prognosen oder Änderungen der Bewirtschaftungsart führen oftmals zu bösen Überraschungen, weil diese zu Steuerrückzahlungen oder generell Versagung des Vorsteuerabzugs führen können.