Unterschiede Bauherrenmodelle - Vorsorgewohnungen

	Klassisches Bauherrenmodell	Ertrags-/ Vorsorgewohnungen
EINSATZBEREICH	Sanierung oder Neubau	Neubau
RECHTLICHE ASPEKTE	%-Anteile (Miteigentum)	Wohnungseigentum
STEUERLICHE RAHMENBEDÍNGUNGEN
Veranlagung durch	Betriebsfinanzamt	Wohnsitzfinanzamt
Abschreibung	begünstigte 1/15 - AfA hohe Sofortabschreibung Vorsteuerabzug sofort	1/67 - AfA geringe Sofortabschreibung Vorsteuerabzug nach Fertigstellung bzw. Baufortschritt
Totalgewinnzeitraum	25 Jahre + Bauzeit	20 Jahre + Bauzeit
MIETEINNAHMEN AUFTEILUNG	Mietenpool	Einzelvermietung
VERMIETUNG IN WIEN	geförderte Mieteinnahmen über 15 - 20 Jahre geringes Vermietungsrisiko (Mietpool; günstige Miete)	freie Miete individuelles Vermietungsrisiko
FÖRDERUNG WIEN
Neubau	Direktdarlehen mit 20 Jahren Laufzeit und 1% Fixzinssatz	keine Förderung
Sanierung	Direktdarlehen mit 15 Jahren Laufzeit und 1% Fixzinssatz laufende Zuschüsse über 15 Jahre	keine Förderung
INVESTITIONEN FÜR GENERATIONEN
Heute Wohnung - morgen Bürohaus- übermorgen Wohnen / Büro / Geschäfte	im Interesse der Investoren (Ertragsimmobilie)	im Wohnungseigentum fast unmöglich
Abbruch und Neubau nach z.B. 50 Jahren mit möglicher wirtschaftlicher Gesamtaufwertung	im Interesse der Investoren (Ertragsimmobilie)	im Wohnungseigentum fast unmöglich
Änderung der Bebauungsbestimmungen	im Interesse der Investoren (Ertragsimmobilie)	im Wohnungseigentum fast unmöglich
ASPEKTE DER VORSORGE
Wohnungsbedarf	nur über Miete in einem anderen Objekt gegen Verrechnung der Einnahmen aus dem Bauherrenmodell	konkrete Immobilie vorhanden
Zusatzeinkommen für sich selbst, Kinder, Enkel zu bestimmtem Zeitpunkt	einfacher lösbar	schwieriger lösbar
Rücktausch Sachwert zu Geldwert (Wiederverkauf) zu bestimmtem Zeitpunkt (Gefahr der falschen Kaufentscheidung)	rationaler besetzt	emotionaler besetzt
Besitz zeigen wollen	z.B. Mitbesitzer von 3 Zinshäusern in Wien, Graz, Linz	z.B. Wohnung in Wien
FINANZIELL VORSORGEN-EINNAHMEN
Möglichst verlässliche monatliche Einnahmen	Risikopool ("Fonds-Gedanke"), Glück und Pech geglättet	"Einzelaktie", Glück oder auch Pech
Leerstand	geglätteter Einnahmenverlust	Null Einnahmen, Kosten selbst zu bezahlen (Betriebskosten, Erhaltungsbeitrag)
Mieterwechsel	geglätteter Einnahmenverlust	meist Leerstand für 2-3 Monate, fallweise ungeplante Kosten (Maler, Boden, Küche)
Zahlungsunfähige Mieter - Klags-/Räumgungskosten	geglätteter Einnahmenverlust	Pech
Reparaturen - allgemein und in einzelner Wohnung	Gemeinschaft	selbst zu bezahlen
WEITERE UNTERSCHIEDE
Umsatzsteuer	Steuernummer der Gemeinschaft	eigene Steuernummer
Berechnung Einnahmen/Ausgaben, steuerliches Ergebnis, Umsatzsteuer	durch Steuerberater der Gemeinschaft (anteilige Kosten)	eigener Steuerberater (volle Kosten)
Höhe des Investments	besser "portionierbar" (Streuung)	zwangsläufig vorgegeben
Einzelstandort, Wohnungsgröße, Grundriss	"Fonds" - gestreut in mehrere Städte, Wohnungstypen, ggf. auch Büros und Geschäfte	"Einzelaktie"
Vererbung/Schenkung	beliebig teilbar ohne zwangsläufig notwendige "Zerstörung des Gesamtinvestments"	Teilverkauf nicht möglich bzw. realistisch, Schenkung und Vererbung an max. 2 Personen
Verkauf	kein geregelter Zweitmarkt, in der Regel Hilfestellung über Anbieter der Bauherrenmodelle	leichter verkaufbar, Angebot und Nachfrage bestimmen Preis, Mieterfreistellung bedeutet Beeinträchtigung der Einnahmen
Interessenslage	Mehrheitsinteresse	Eigeninteressen - z.B. Vermietung an "untaugliche Personen" oder Blockieren von sinnvollen Entscheidungen für das Gesamthaus
Vermietung	Abwicklung durch beauftragten Profi	Eigeneinmischung - Eigentum sollte nicht belasten

Immobilie mit System - das Bauherrenmodell

Vergleich Ertrags-/Vorsorgewohnung und Bauherrenmodell

Ausgangslage

Erwerb einer Immobilie mit z.B. 50 m² Wohnungsgröße

Kaufpreis € 170.000,–

Grundanteil (ca. 30%) € -50.000,–

Steuerl. Basis für AfA € 120.000,–

Abschreibung bei ETW: 67 Jahre 1,5% AfA = € 1.800,– p.a.

Abschreibung bei BHM: 15 Jahre 6,7% AfA = € 8.000,– p.a.

Kalkulierte Mieteinnahmen

Variante A: jeweils € 450,– p.m. (= € 9,– /m²) bei ETW und BHM

Variante B: € 575,– p.m. (= € 11,50 / m²) bei ETW und € 425,– p.m. (= € 8,50 / m²) bei BHM

Berechnungsvariante A

Jeweils € 450,– p.m. (= € 9,– /m²) bei ETW und BHM

Ertrags-/Vorsorgewohnung:

Miete p.a. € 5.400,–

– AfA p.a. – € 1.800,–

Steuerpflicht p.a. € 3.600,–

Bei 50% Progression € 1.800,–

Miete p.a. € 5.400,–

– Steuerzahlung – € 1.800,–

Nettoertrag p.a. € 3.600,–

mehr

= 2,1% Rendite bei Risiko der EINZELVERMIETUNG

Bauherrenmodell

Miete p.a. € 5.400,–

– AfA p.a. – € 8.000,–

Steuerpflicht p.a. – € 2.600,–

Bei 50% Progressio – € 1.300,–

Miete p.a. € 5.400,–

+ Steuerersparnis + € 1.300,–

Nettoertrag p.a. € 6.700,–

mehr

= 4,0% Rendite bei geringem Risiko durch MIETENPOOL

rund 86% MEHRERTRAG

Berechnungsvariante B

€ 575,– p.m. (= € 11,50 / m²) bei ETW und € 425,– p.m. (= € 8,50 / m²) bei BHM

Ertrags-/Vorsorgewohnung:

Miete p.a. € 6.900,–

– AfA p.a. – € 1.800,–

Steuerpflicht p.a. € 5.100,–

Bei 50% Progression € 2.550,–

Miete p.a. € 6.900,–

– Steuerzahlung – € 2.550,–

Nettoertrag p.a. € 4.350,–

mehr

= 2,56% Rendite bei Risiko der EINZELVERMIETUNG

Bauherrenmodell

Miete p.a. € 5.100,–

– AfA p.a. – € 8.000,–

Steuerpflicht p.a. – € 2.900,–

Bei 50% Progression – € 1.450,–

Miete p.a. € 5.100,–

+ Steuerersparnis + € 1.450,–

Nettoertrag p.a. € 6.550,–

mehr

= 3,85% Rendite bei geringem Risiko durch MIETENPOOL

rund 51% MEHRERTRAG

Fazit: Mittel- bis langfristig stellt der ideelle Bauherrenmodell-Ertragsanteil zur Erzielung von laufenden monatlichen Einnahmen die bessere Variante dar als der Kauf einer Vorsorge-Einzel-Wohnung.