Depotoptimierung mit Sachwerten

Unterschiede Bauherrenmodelle - Vorsorgewohnungen

 Klassisches Bauherrenmodell Ertrags-/ Vorsorgewohnungen
EINSATZBEREICH
  • Sanierung oder Neubau
  • Neubau
  • RECHTLICHE ASPEKTE
  • %-Anteile (Miteigentum)
  • Wohnungseigentum
  • STEUERLICHE RAHMENBEDÍNGUNGEN
    Veranlagung durch
  • Betriebsfinanzamt
  • Wohnsitzfinanzamt
  • Abschreibung
  • begünstigte 1/15 - AfA

  • hohe Sofortabschreibung

  • Vorsteuerabzug sofort
  • 1/67 - AfA

  • geringe Sofortabschreibung

  • Vorsteuerabzug nach Fertigstellung bzw. Baufortschritt
  • Totalgewinnzeitraum
  • 25 Jahre + Bauzeit
  • 20 Jahre + Bauzeit
  • MIETEINNAHMEN AUFTEILUNG
  • Mietenpool
  • Einzelvermietung
  • VERMIETUNG IN WIEN
  • geförderte Mieteinnahmen über   15 - 20 Jahre

  • geringes Vermietungsrisiko (Mietpool; günstige Miete)
  • freie Miete

  • individuelles Vermietungsrisiko
  • FÖRDERUNG WIEN
    Neubau
  • Direktdarlehen mit 20 Jahren Laufzeit und 1% Fixzinssatz
  • keine Förderung
  • Sanierung
  • Direktdarlehen mit 15 Jahren Laufzeit und 1% Fixzinssatz

  • laufende Zuschüsse über 15 Jahre
  • INVESTITIONEN FÜR GENERATIONEN
    Heute Wohnung - morgen Bürohaus- übermorgen Wohnen / Büro / Geschäfte
  • im Interesse der Investoren (Ertragsimmobilie)
  • im Wohnungseigentum fast unmöglich
  • Abbruch und Neubau nach z.B. 50 Jahren mit möglicher wirtschaftlicher Gesamtaufwertung
  • im Interesse der Investoren (Ertragsimmobilie)
  • im Wohnungseigentum fast unmöglich
  • Änderung der Bebauungsbestimmungen
  • im Interesse der Investoren (Ertragsimmobilie)
  • im Wohnungseigentum fast unmöglich
  • ASPEKTE DER VORSORGE
    Wohnungsbedarf
  • nur über Miete in einem anderen Objekt gegen Verrechnung der Einnahmen aus dem Bauherrenmodell
  • konkrete Immobilie vorhanden
  • Zusatzeinkommen für sich selbst, Kinder, Enkel zu bestimmtem Zeitpunkt
  • einfacher lösbar
  • schwieriger lösbar
  • Rücktausch Sachwert zu
    Geldwert (Wiederverkauf) zu bestimmtem Zeitpunkt (Gefahr der falschen Kaufentscheidung)
  • rationaler besetzt
  • emotionaler besetzt
  • Besitz zeigen wollen
  • z.B. Mitbesitzer von 3 Zinshäusern in Wien, Graz, Linz
  • z.B. Wohnung in Wien
  • FINANZIELL VORSORGEN-EINNAHMEN
    Möglichst verlässliche monatliche Einnahmen
  • Risikopool ("Fonds-Gedanke"), Glück und Pech geglättet
  • "Einzelaktie", Glück oder auch Pech
  • Leerstand
  • geglätteter Einnahmenverlust
  • Null Einnahmen, Kosten selbst zu bezahlen (Betriebskosten, Erhaltungsbeitrag)
  • Mieterwechsel
  • geglätteter Einnahmenverlust
  • meist Leerstand für 2-3 Monate, fallweise ungeplante Kosten (Maler, Boden, Küche)
  • Zahlungsunfähige Mieter - Klags-/Räumgungskosten
  • geglätteter Einnahmenverlust
  • Reparaturen - allgemein und in einzelner Wohnung
  • Gemeinschaft
  • eigene Steuernummer
  • WEITERE UNTERSCHIEDE
    Umsatzsteuer
  • Steuernummer der Gemeinschaft
  • eigene Steuernummer
  • Berechnung Einnahmen/Ausgaben, steuerliches Ergebnis, Umsatzsteuer
  • durch Steuerberater der Gemeinschaft (anteilige Kosten)
  • eigener Steuerberater (volle Kosten)
  • Höhe des Investments
  • besser "portionierbar" (Streuung)
  • zwangsläufig vorgegeben
  • Einzelstandort, Wohnungsgröße, Grundriss
  • "Fonds" - gestreut in mehrere Städte, Wohnungstypen, ggf. auch Büros und Geschäfte
  • "Einzelaktie"
  • Vererbung/Schenkung
  • beliebig teilbar ohne zwangsläufig notwendige "Zerstörung des Gesamtinvestments"
  • Teilverkauf nicht möglich bzw. realistisch, Schenkung und Vererbung an max. 2 Personen
  • Verkauf
  • kein geregelter Zweitmarkt, in der Regel Hilfestellung über Anbieter der Bauherrenmodelle
  • leichter verkaufbar, Angebot und Nachfrage bestimmen Preis, Mieterfreistellung bedeutet Beeinträchtigung der Einnahmen
  • Interessenslage
  • Mehrheitsinteresse
  • Eigeninteressen - z.B. Vermietung an "untaugliche Personen" oder Blockieren von sinnvollen Entscheidungen für das Gesamthaus
  • Vermietung
  • Abwicklung durch beauftragten Profi
  • Eigeneinmischung - Eigentum sollte nicht belasten
  • Immobilie mit System - das Bauherrenmodell

    Vergleich Ertrags-/Vorsorgewohnung und Bauherrenmodell

    Ausgangslage

    Erwerb einer Immobilie mit z.B. 50 m2 Wohnungsgröße

    Kaufpreis                               €          170.000,–

    Grundanteil (ca. 30%)            €          -50.000,–

    Steuerl. Basis für AfA         €          120.000,–

    Abschreibung bei ETW: 67 Jahre 1,5% AfA = € 1.800,– p.a.

    Abschreibung bei BHM: 15 Jahre 6,7% AfA = € 8.000,– p.a.

    Kalkulierte Mieteinnahmen

    Variante A: jeweils € 450,– p.m. (= € 9,– /m²) bei ETW und BHM

    Variante B: € 575,– p.m. (= € 11,50 / m²) bei ETW und € 425,– p.m. (= € 8,50 / m²) bei BHM

    Berechnungsvariante A

    Jeweils € 450,– p.m. (= € 9,– /m²) bei ETW und BHM

    Miete p.a.                    €          5.400,–

    – AfA p.a.                  – €          1.800,–

    Steuerpflicht p.a.       €           3.600,–

    Bei 50% Progression €          1.800,–

    Miete p.a.                    €          5.400,–

    – Steuerzahlung      – €          1.800,–

    Nettoertrag p.a.       €           3.600,–

    = 2,1% Rendite bei Risiko der EINZELVERMIETUNG

    Miete p.a.                    €         5.400,–

    – AfA p.a.                 –  €        8.000,–

    Steuerpflicht p.a.     – €        2.600,–

    Bei 50% Progressio – €        1.300,–

    Miete p.a.                     €        5.400,–

    + Steuerersparnis    + €        1.300,–

    Nettoertrag p.a.        €        6.700,–

    = 4,0% Rendite bei geringem Risiko durch MIETENPOOL

    rund 86% MEHRERTRAG

    Berechnungsvariante B

    € 575,– p.m. (= € 11,50 / m²) bei ETW und € 425,– p.m. (= € 8,50 / m²) bei BHM

    Miete p.a.                    €          6.900,–

    – AfA p.a.                  – €         1.800,–

    Steuerpflicht p.a.       €          5.100,–

    Bei 50% Progression €          2.550,–

    Miete p.a.                    €          6.900,–

    – Steuerzahlung      – €          2.550,–

    Nettoertrag p.a.       €          4.350,–

    = 2,56% Rendite bei Risiko der EINZELVERMIETUNG

    Miete p.a.                       €         5.100,–

    – AfA p.a.                     – €        8.000,–

    Steuerpflicht p.a.       – €         2.900,–

    Bei 50% Progression – €        1.450,–

    Miete p.a.                       €        5.100,–

    + Steuerersparnis      + €        1.450,–

    Nettoertrag p.a.            €         6.550,–

    = 3,85% Rendite bei geringem Risiko durch MIETENPOOL

    rund 51% MEHRERTRAG

    Bauherrenmodell-unterpunkt-vorosroge

    Fazit: Mittel- bis langfristig stellt der ideelle Bauherrenmodell-Ertragsanteil  zur Erzielung von laufenden monatlichen Einnahmen die bessere Variante dar als der Kauf einer Vorsorge-Einzel-Wohnung.