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Definition Bauherrenmodelle

Bauherrenmodelle sind ein Zusammenschluss von mehreren Personen/Investoren zu einer Miteigentümergemeinschaft (Sonderform Kommanditgesellschaft) mit dem Ziel eine konkrete Immobilie gemeinsam zu erwerben, umfassend zu sanieren, auszubauen oder neu zu errichten und langfristig gemeinschaftlich durch Vermietung einen Ertrag zu erzielen – keine Eigennutzung der Immobilie.

Ziel: Aufbau eines langfristigen, wertgesicherten und arbeitsfreien Zusatzeinkommens verbunden mit nahezu keinem Aufwand für den Privatinvestor und mit gleichzeitiger Gewährleistung von voller Transparenz und Einsicht.

Nutzen für Investoren

  1. Sachwertinvestition: Bietet ein arbeitsfreies, wertgesichertes Zusatzeinkommen (Indexierung der Mietverträge)
  2. Sicherheit: Durch persönliche Grundbucheintragung (beim klassischen Bauherrenmodell) und persönliche Firmenbucheintragung beim Bauherrenmodell als Beteiligungsmodell
  3. Förderung: Das Land Wien fördert ca. 15-20% der Gesamtkosten durch 1% Fixzinsdarlehen bzw. laufende Zuschüsse
  4. Steuervorteil: Sofortabschreibung der Werbungskosten, Bau- und Sanierungskosten werden auf 15 Jahre mit 6,7% p.a. abgeschrieben, Vorsteuerabzug durch Unternehmereigenschaft
  5. Vermietungsgrad: Hoher Vermietungsgrad durch Mietenpool, geförderte Mieten, kleine Wohnungen, hochwertige Ausstattung (Küche, Parkett, Bad, Lift) und Fassadengestaltung
  6. Bequemlichkeit: Kein persönliches Engagement/Aufwand durch Dienstleistungspakete von professionellen Projektabwicklern
  7. Immobilienauswahl: Zugang zu Immobilien mit verkehrsgünstiger Lage, guter Infrastruktur und Wertsteigerungspotenzial durch professionellen Projektabwickler
  8. Eigenkapital: Üblicherweise 25%, verteilt auf 3-4 Jahre – bis zu 50% „Rückzahlung“ durch Steuereffekt aus verkürzter Abschreibung der Bau-/Sanierungs- sowie Werbungskosten

Wann ist ein Bauherrenmodell für den Investor interessant?

  • Investor befindet sich in mit seinem laufenden Einkommen in einer hohen Steuerprogression (zumindest in der Investitionsphase von 3-4 Jahren) und kann die anfänglichen Verluste steuerlich entsprechend verwerten
  • Investor hat einen langfristigen Anlagehorizont und keinen Exit-Druck (Verkauf der Miteigentumsanteile vor Totalgewinnüberschuss kann steuerlich schädlich sein)
  • Investor sucht langfristige, wertgesicherte Erträge (z.B. als Altersvorsorge)
  • Investor legt Wert auf professionelle Projektabwicklung
    und anschließendes Immobilienmanagement – Eigenaufwand soll so gering wie möglich sein („Rundum-Sorglos-Paket“)
  • Investor will Risikostreuung durch Mietenpool und höchstmögliche Sicherheit durch persönliche Grundbucheintragung

Wesentliche Eigenschaften

  • Bauherrenmodelle dienen zum Erwerb von ideellem Miteigentum mit Eintragung im Grundbuch
  • Sonderform Erwerb von Kommanditanteilen an einer Liegenschafts-KG mit Eintragung ins Firmenbuch
  • Totalsanierung oder Neubau einer Immobilie
  • Einnahmen über einen Mietenpool bewirken geringes Vermietungsrisiko
  • Inanspruchnahme von Fördermitteln – 1% Fixzinssatz über 15 Jahre mit Annuitätenzuschuss (Sanierung) oder 1% Fixzinssatz über 20 Jahre (Neubau)
  • Begünstigte 1/15-AfA
  • hohe Sofortabschreibung
  • eigene Einkunftsquelle als „Große Vermietung“
  • Totalgewinn nach max. 28 Jahren erforderlich
  • Veranlagung durch Betriebsfinanzamt
  • sofortiger Vorsteuerabzug
  • Mieteinnahmen gemäß Förderungsrichtlinien – attraktiv für Mieter durch günstige Mieten
  • indexierte Mieten bieten Inflationsschutz
  • langfristige Veranlagung
  • Verwertung ohne steuerliche Nachteile frühestens nach Erreichen des Totalgewinns (25 Jahre)
  • geringe Eigenmittel erforderlich

Fazit: Langfristige Vorsorge mit grundbücherlicher Sicherheit, Ausnutzen von Förderungen und steuerlichen Begünstigungen!

Vorsorgewohnungen

Bei der Vorsorgewohnung, auch Anlegerwohnung oder Ertragswohnung genannt, handelt es sich um eine parifizierte Eigentumswohnung in einem neu zu errichtenden Haus, welche von einem Initiator als Gesamtpaket (Finanzierung, langfristige Vermietung und Verwaltung) angeboten wird.

Wesentliche Eigenschaften:

  • Erwerb von Wohnungseigentum mit Eintragung im Grundbuch
  • keine Eigennutzung
  • Neubau einer Immobilie
  • kein Mietenpool – individuelles, erhöhtes Vermietungsrisiko
  • keine Förderung
  • Normal-AfA (67 Jahre)
  • geringe Sofortabschreibung
  • Einkunftsquelle als „Kleine Vermietung“
  • Totalgewinn nach max. 23 Jahren erforderlich
  • Veranlagung durch Wohnsitzfinanzamt
  • Vorsteuerabzug nach Fertigstellung
  • Liebhabereithematik (Änderung der Bewirtschaftung)
  • angemessene Mietvereinbarung möglich
  • indexierte Mieten bieten Inflationsschutz
  • langfristige Veranlagung
  • Verwertung ohne steuerliche Nachteile frühestens nach Erreichen des Totalgewinns (20 Jahre)
  • hohe Eigenmittel erforderlich

Fazit: Langfristige Vorsorge in Sachwerte mit grundbücherlicher Sicherheit!